갈월동 100년 주택, 정화조 토관이 탈락됐습니다새 창 열림

용산구 청파동·서계동정밀분석청파2구역 조합설립인가서계통합구역서울역세권 장기전세주택서울역 서측 개발축이 갈립니다청파동·서계동은 용산구 3편으로 매우 중요한 생활권입니다.이 지역은 단순히 숙명여대 근처 동네라고만 보면 부족합니다.반대로 서울역 뒤편 재개발 동네라고만 봐도 절반만 보는 것입니다.청파동 행정동 안에는 청파동1가, 청파동2가, 청파동3가, 서계동이 함께 들어갑니다.청파동1가에는 청파2구역이 있습니다.청파동1가 46 일대 서울역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발도 있습니다.청파동1가 97-35 일대 신속통합기획 후보축도 있습니다.청파동2가에는 청파1구역이 있습니다.청파동3가는 숙명여대·효창공원 생활권과 연결되는 소형주거·빌라축입니다.서계동에는 서계통합구역과 서계동116번지 가로주택정비사업이 있습니다.그래서 청파동·서계동은 한 문장으로 끝낼 수 없습니다.청파동은 숙대입구·청파로 재개발축이고, 서계동은 서울역 서측 신속통합기획축입니다.청파1·2구역, 청파동1가46 장기전세주택, 서계통합구역, 서계동116번지 가로주택정비는 모두 다른 사업입니다.한눈에 보는 용산구 청파동·서계동 핵심 요약항목현재 확인 내용정확한 해석분석 대상청파동 행정동 통합편법정동 청파동1가·2가·3가·서계동 포함행정동 구조청파동은 청파동1가·2가·3가·서계동을 관할실거래·권리관계는 법정동별 분리핵심 성격서울역 서측 구릉지 + 숙대입구 생활권 + 대형 재개발 + 저층주거행정동 평균으로 판단하면 왜곡인구·세대2025년 7월 기준 18,763명·11,195세대세대당 약 1.68명, 1~2인·대학가·저층주거 수요 확인 필요사업체 구조2024년 사업체 2,500개·종사자 11,496명주민 직업군이 아니라 소재 사업체 종사자 구조청파1구역청파동2가 11-1 일대조합설립인가·시공사 선정 흐름청파2구역청파동1가 89-18 일대정비구역 지정·조합설립인가 흐름, 1,905세대 대형축청파동1가46서울역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발741세대, 공공임대·장기전세 포함청파동1가 97-35숙대입구역 인근 후보축신속통합기획 후보지, 확정 재개발 아님서계통합구역서계동 33번지 일대서울역 서측 대형 신속통합기획 재개발축서계동116번지서계동 116번지 일대대형 재개발이 아니라 가로주택정비사업저층주거축청파동1·2·3가, 서계동 빌라·다세대대지지분·도로폭·경사·주차 확인 필요대학가 수요숙명여대, 숙대입구역 생활권원룸·소형·임대수요, 공실·관리비 확인 필요서울역 연계서울역 서측, 서계동·청파동1가철도 단절·경사지·보행축 개선이 핵심핵심 리스크구역별 단계 혼동, 장기전세와 일반분양 혼동, 구릉지·주차·철도 단절현장 확인 필수청파동 행정동 인구·세대 구조청파동 행정동은 청파동1가, 청파동2가, 청파동3가, 서계동을 모두 포함합니다. 서울시 공식 자료에서도 청파동 행정동은 이 네 법정동을 관할하는 것으로 확인됩니다. 2025년 7월 말 공공데이터 기준 청파동 행정동은 18,763명, 11,195세대입니다. 이 자료는 외국인과 주민등록말소자를 제외한 내국인 주민등록 기준입니다. 항목청파동 행정동기준2025년 7월 말인구18,763명남성8,679명여성10,084명세대수11,195세대세대당 인구약 1.68명65세 이상3,382명자료 성격행정동 기준, 외국인 제외 주민등록 내국인 기준이 수치에서 중요한 것은 총인구가 아닙니다.청파동 행정동은 세대당 인구가 약 1.68명입니다.즉, 대형 가족형 대단지 중심 시장이라기보다 저층주거, 빌라, 소형 임대, 대학가 수요, 서울역 서측 재개발 기대가 함께 있는 구조로 보는 것이 맞습니다.다만 이 숫자는 청파동 행정동 전체 수치입니다.청파동1가만의 인구가 아닙니다.청파동2가만의 인구도 아닙니다.청파동3가나 서계동 단독 수치도 아닙니다.정확한 표현은 이렇습니다.청파동 인구·세대 자료는 행정동 전체 기준으로 쓰고, 실거래와 정비사업은 청파동1가·청파동2가·청파동3가·서계동 법정동별로 분리해야 합니다.사업체·산업 구조｜주민 직업군이 아닙니다서울시 사업체조사 통계 기준으로 청파동은 2024년 사업체 2,500개, 총종사자 11,496명으로 확인됩니다. 이 통계는 2026년 1월 30일 갱신된 서울시 사업체조사 자료를 기반으로 합니다. 항목2024년 청파동 사업체·종사자사업체 수2,500개총종사자 수11,496명여성종사자 수6,121명자영업주·무급가족2,197명상용근로자7,746명임시·일용근로자1,448명기타 종사자105명비중으로 보면 다음과 같습니다.종사상 지위인원비중상용근로자7,746명약 67.4%자영업주·무급가족2,197명약 19.1%임시·일용근로자1,448명약 12.6%기타105명약 0.9%여기서 반드시 조심해야 할 점이 있습니다.이 수치는 청파동 주민의 직업군이 아닙니다.청파동 행정동 안에 있는 사업체에서 일하는 사람들의 구조입니다.숙명여대 생활권, 청파로 생활상권, 서울역 서측 소규모 상권, 저층주거 기반 생활서비스를 해석하는 보조자료로 봐야 합니다.정확한 표현은 이렇습니다.청파동 사업체 종사자 구조는 주민 직업군이 아니라, 청파동 소재 사업체에서 일하는 사람들의 구조입니다. 따라서 주민 소득을 직접 단정하는 근거가 아니라, 숙대입구·청파로·서울역 서측 생활상권의 성격을 해석하는 보조자료로 봐야 합니다.2026년 청파동·서계동 연립·빌라 실거래 핵심표이번 편은 아파트보다 연립·빌라, 저층주거, 정비사업 권리관계가 더 중요합니다.청파동·서계동은 대단지 아파트 중심 시장이 아닙니다.실제 2026년 거래도 저층주거와 빌라 시장에서 더 많이 확인됩니다.법정동2026년 연립·빌라 거래평균 매매가최고가해석청파동1가23건약 8억 4,004만 원11억 5,000만 원청파2·역세권 장기전세 주변 저층주거청파동2가6건약 6억 4,800만 원13억 원청파1구역·숙대입구 저층주거청파동3가8건약 5억 8,900만 원8억 3,000만 원숙명여대·효창공원 인접 소형주거서계동주요 상단 10억 원 확인단지별 편차 큼10억 원서계통합구역·서울역 서측 저층주거청파동1가, 청파동2가, 청파동3가, 서계동의 2026년 연립·빌라 실거래는 국토교통부 공개 실거래 기반 아파트봉 집계에서 확인됩니다. 청파동1가 연립·빌라 실거래청파동1가는 청파2구역, 청파동1가 46 일대 장기전세주택 도시정비형 재개발, 청파동1가 97-35 후보축이 함께 있는 법정동입니다.2026년 청파동1가 연립·빌라 매매는 23건, 평균 약 8억 4,004만 원, 최고 11억 5,000만 원으로 확인됩니다. 구분단지·주소거래건수평균 매매가최고가해석청파동1가 상단축청파블루빌2건10억 9,000만 원11억 monsclean 5,000만 원청파동1가 저층주거 상단축청파동1가 중상위축한마음빌라트2건7억 4,750만 원7억 9,500만 원중형 저층주거청파동1가 중상위축에이스5차2건7억 7,250만 원7억 9,000만 원저층주거청파동1가 상단 개별축104-1번지1건11억 원11억 원개별 고가 거래청파동1가 상단 개별축명신빌라1건11억 원11억 원고가 빌라축청파동1가 중상위축효성빌라트1건9억 5,000만 원9억 5,000만 원중형 저층주거청파동1가를 단순히 빌라 평균가로 보면 안 됩니다.정비구역 안인지 밖인지, 신속통합기획 후보축에 들어가는지, 대지지분이 얼마나 되는지, 권리산정기준일 이후 신축인지, 도로폭이 되는지에 따라 가격 논리가 달라집니다.정확한 표현은 이렇습니다.청파동1가는 청파2구역, 청파동1가 46 일대 장기전세주택, 청파동1가 97-35 후보축이 겹치는 저층주거 시장입니다. 단순 빌라 평균보다 구역 편입 여부와 권리관계를 먼저 확인해야 합니다.청파동2가 연립·빌라 실거래청파동2가는 청파1구역이 핵심입니다.2026년 청파동2가 연립·빌라 매매는 6건, 평균 약 6억 4,800만 원, 최고 13억 원으로 확인됩니다. 구분단지·주소전용면적거래일거래금액해석청파동2가 상단축동진주택64.17㎡2026.04.0213억 원청파동2가 공개 집계 최고가청파동2가 중상위축10-11번지56.46㎡2026.05.1210억 9,000만 원중형 저층주거청파동2가 소형축용산청파휴먼타운16.32㎡2026.01.234억 6,800만 원초소형·임대형청파동2가 소형축스테이하이빌19.55㎡2026.02.064억 4,000만 원소형 신축급청파동2가 소형축더베스트청파28.64㎡2026.05.023억 3,000만 원소형 임대형청파동2가 소형축3-7번지24.57㎡2026.05.122억 6,000만 원소형 진입가격청파동2가 전체를 청파1구역으로만 보면 안 됩니다.청파동2가에는 청파1구역 재개발축이 있고, 숙명여대 인근 원룸·빌라가 있으며, 청파로 주변 저층주거도 있습니다.정확한 표현은 이렇습니다.청파동2가는 청파1구역 재개발축과 숙대입구 저층주거·소형 임대축을 함께 봐야 합니다. 동진주택 같은 고가 거래와 더베스트청파 같은 소형 거래는 같은 가격 논리가 아닙니다.청파동3가 연립·빌라 실거래청파동3가는 청파1·2구역 같은 대형 재개발축보다는 숙명여대·효창공원·소형주거축으로 보는 것이 더 정확합니다.2026년 청파동3가 연립·빌라 매매는 8건, 평균 약 5억 8,900만 원, 최고 8억 3,000만 원으로 확인됩니다. 구분단지·주소전용면적거래일거래금액해석청파동3가 상단축수호아트빌48.42㎡2026.02.068억 3,000만 원청파동3가 상단청파동3가 중형축포시즌29.65㎡2026.06.016억 5,000만 원6월 핵심 거래청파동3가 소형축카이벨로체청파4차26.89㎡2026.02.036억 원소형·신축급청파동3가 초소형축케렌시아용산B18.64㎡2026.02.245억 7,900만 원초소형·신축급청파동3가 소형축한울케렌시아22.74㎡2026.05.265억 1,700만 원소형 임대형청파동3가 초소형축한울케렌시아18.32㎡2026.05.284억 6,900만 원초소형청파동3가는 대학가 수요와 효창공원 생활권을 함께 봐야 합니다.청파동3가 소형 신축급 빌라 가격을 청파2구역 대형 재개발 기대 가격과 같은 기준으로 보면 안 됩니다.서계동 연립·빌라 실거래서계동은 서울역 서측 재개발축입니다.2026년 서계동 연립·빌라 거래에서는 청운빌라, 미도A, 현대빌라, 서계라온펠리체, 246-38번지 등이 확인됩니다. 서계동은 아파트보다 저층주거와 정비사업 구역 편입 여부가 훨씬 중요합니다. 구분단지·주소거래건수평균·거래금액최고가해석서계동 거래량축246-38번지6건평균 5억 7,800만 원6억 5,000만 원거래량 중심 저층주거서계동 상단축청운빌라2건평균 8억 2,250만 원10억 원서계동 상단서계동 상단축미도A1건10억 원10억 원개별 고가 거래서계동 중상위축246-24번지1건9억 3,000만 원9억 3,000만 원중상위 저층주거서계동 중상위축현대빌라1건8억 5,000만 원8억 5,000만 원서계동33 인접성 확인 필요서계동 신축급축서계라온펠리체1건8억 2,000만 원8억 2,000만 원신축급 저층주거서계동 중형축퍼스트하우스1건7억 9,000만 원7억 9,000만 원소형·중형 저층주거서계동은 서울역과 가깝지만, 지도상 거리만 보면 안 됩니다.경부선 철도 단절, 경사, 보행동선, 도로폭, 정비구역 편입 여부, 대지지분을 함께 봐야 합니다.시세 기준표청파동·서계동은 기존 대단지 아파트 중심 시장이 아닙니다.따라서 KB시세 하나로 설명하기 어렵고, 2026년 기준으로는 연립·빌라 실거래와 정비사업 단계가 더 중요합니다.구분대상기준확인 내용원고 처리청파동1가 저층주거청파블루빌2026년 실거래최고 11억 5,000만 원청파동1가 상단축청파동1가 저층주거명신빌라·104-1번지2026년 실거래11억 원 거래 확인개별 고가축청파동2가 상단축동진주택2026.04.0213억 원청파동2가 공개 집계 최고가청파동2가 중상위축10-11번지2026.05.1210억 9,000만 원중형 저층주거청파동3가 상단축수호아트빌2026.02.068억 3,000만 원청파동3가 상단서계동 상단축청운빌라·미도A2026년 실거래최고 10억 원서계동 저층 상단서계동 거래량축246-38번지2026년 실거래평균 5억 7,800만 원저층주거 거래량축시세표에서 중요한 것은 기준일과 상품성입니다.청파동2가 13억 거래와 청파동3가 4억~6억대 소형 거래를 같은 평균으로 묶으면 안 됩니다.서계동 10억 상단 거래와 5억대 저층주거 거래도 같은 시장이 아닙니다.정확한 표현은 이렇습니다.청파동·서계동 가격은 기존 아파트 시세표 하나로 설명되지 않습니다. 법정동별 저층주거 실거래, 정비사업 단계, 구역 편입 여부, 대지지분, 경사, 도로폭을 함께 봐야 합니다.분양가·예정가 비교표이번 편에서는 공식 입주자모집공고 기준으로 확정 일반분양가를 쓸 수 있는 사업은 아직 제한적입니다.청파1구역, 청파2구역, 청파동1가46 장기전세주택, 청파동1가 97-35 후보축, 서계통합구역, 서계동116번지는 사업 단계와 사업 방식이 모두 다릅니다.대상사업 성격현재 단계공식 분양가·예정가원고 처리청파1구역주택정비형 재개발조합설립인가·시공사 선정 흐름공식 일반분양가 없음사업시행·관리처분 전후 확인청파2구역신통기획 기반 주택정비형 재개발정비구역 지정·조합설립인가 흐름공식 일반분양가 없음정비계획 변경·사업시행인가 확인청파동1가46장기전세주택 도시정비형 재개발정비구역 홈페이지 방문 지정·정비계획 결정 흐름일반 민간분양가와 구분공공임대·장기전세 포함청파동1가 97-35신속통합기획 후보축후보지 선정·용역 착수 전후 확인 필요공식 분양가 없음확정사업 표현 금지서계통합구역신통기획 주택정비형 재개발정비구역 지정·추진위 구성 흐름공식 일반분양가 없음구역지정 이후 후속 확인서계동116번지가로주택정비사업조합설립인가 흐름공식 일반분양가 없음대형 재개발과 분리청파동·서계동 빌라개별 저층주거상품별 확인분양가 해당 없음대지지분·도로폭·주차 확인이번 편에서 특히 조심해야 할 표현은 이것입니다.청파2구역은 곧 입주한다.서계통합구역은 이미 착공했다.청파동1가46은 일반 민간분양 아파트다.서계동116번지는 서계통합구역과 같은 사업이다.청파동1가 97-35는 확정 재개발이다.이런 표현은 쓰면 안 됩니다.정확한 표현은 이렇습니다.청파동·서계동 정비사업은 모두 사업 성격과 단계가 다릅니다. 청파1·2구역은 주택정비형 재개발축, 청파동1가46은 장기전세주택 포함 도시정비형 재개발축, 서계통합구역은 신속통합기획 대형 재개발축, 서계동116번지는 가로주택정비축으로 나눠 봐야 합니다.청파1구역｜청파동2가 11-1 일대 핵심 재개발축청파1구역은 청파동2가 11-1번지 일대의 주택정비형 재개발사업입니다.정보몽땅 기준 청파1구역은 정비구역 면적 32,619.8㎡, 조합원 458명, 토지등소유자 460명으로 확인됩니다. 항목확인 내용사업명청파제1구역 재개발정비사업조합위치청파동2가 11-1번지 일대사업 성격주택정비형 재개발정비구역 면적32,619.8㎡조합원 수458명토지등소유자 수460명용도지역제2종 일반주거지역 7층 이하, 제3종 일반주거지역현재 단계조합설립인가 단계시공사 흐름대우건설 선정 보도 확인2025년 보도에서는 대우건설이 청파1구역 시공사로 선정됐고, 대안설계 기준 지하 6층~지상 25층, 7개 동, 공동주택 646가구 규모로 설명됩니다. 다만 원안 설계와 대안설계의 동수·세대수 표현이 다르므로, 최종 수치는 사업시행계획인가와 고시문 기준으로 다시 확인해야 합니다. 정확한 표현은 이렇습니다.청파1구역은 청파동2가 핵심 주택정비형 재개발축입니다. 조합설립인가와 시공사 선정 흐름은 확인되지만, 사업시행인가·관리처분인가·이주·철거·착공이 끝난 단지처럼 쓰면 안 됩니다.청파2구역｜청파동1가 89-18 일대 대형 신속통합기획축청파2구역은 이번 편의 핵심입니다.위치는 청파동1가 89-18 일대입니다.서울역 서측 구릉지형 노후 주거지입니다.최대 60m 단차가 있고, 기반시설이 열악해 정비 필요성이 꾸준히 제기된 지역입니다. 청파2구역은 2024년 10월 31일 정비구역 지정 및 정비계획 결정 고시가 있었고, 2025년에는 공공지원 조합설립계획 공고가 확인됩니다. 이후 2026년 6월 조합설립인가 흐름이 보도됐습니다. 항목확인 내용사업명청파2구역 주택정비형 재개발사업위치청파동1가 89-18 일대사업 성격신속통합기획 기반 주택정비형 재개발구역면적약 82,558.4㎡ 흐름계획 규모지하 2층~지상 25층, 20개 동계획 세대수1,905세대 흐름정비구역 지정2024년 10월 31일 고시 흐름조합설립인가2026년 6월 인가 흐름핵심 지형서울역 서측 구릉지, 최대 60m 단차청파2구역은 서울역 서측 변화의 중심축입니다.다만 조합설립인가가 끝났다고 해서 곧바로 착공·분양·입주가 되는 것은 아닙니다.정비계획 변경이 필요할 수 있습니다.사업시행인가가 필요합니다.관리처분인가가 필요합니다.이주와 철거가 필요합니다.공사비와 분담금도 계속 확인해야 합니다.정확한 표현은 이렇습니다.청파2구역은 청파동1가 핵심 대형 신속통합기획 재개발축입니다. 정비구역 지정과 조합설립인가 흐름은 확인되지만, 착공·분양·입주 단계처럼 쓰면 안 됩니다. 정비계획 변경, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주·철거 절차를 따로 확인해야 합니다.청파동1가46｜장기전세주택 포함 도시정비형 재개발축청파동1가 46 일대도 반드시 봐야 합니다.이 사업은 일반 주택정비형 재개발이 아닙니다.장기전세주택을 포함한 도시정비형 재개발입니다.서울시 도시계획위원회에서 청파동1가 46번지 일대 역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발 정비계획 수립 및 정비구역 지정안이 수정가결됐고, 최고 29층, 741세대 계획이 확인됩니다. 항목확인 내용사업명서울역세권 청파동1가46 장기전세주택 도시정비형 재개발위치청파동1가 46 일대사업 성격장기전세주택 포함 도시정비형 재개발규모최고 29층총세대수741세대 흐름핵심 내용공공임대·장기전세 포함원고 해석일반 민간분양 재개발과 분리이 사업은 청파로변 복합개발 성격이 강합니다.청파1구역, 청파2구역, 서계통합구역과 연계되는 축이지만 같은 사업이 아닙니다.정확한 표현은 이렇습니다.청파동1가46 일대는 장기전세주택과 공공임대가 포함된 도시정비형 재개발축입니다. 일반 민간분양 재개발이나 청파2구역 주택정비형 재개발과 같은 가격 논리로 보면 안 됩니다.청파동1가 97-35｜후보축이지 확정 재개발이 아닙니다청파동1가 97-35 일대도 이번 편에서 언급해야 합니다.이곳은 숙대입구역 인근 경사지 노후주택 밀집지로, 2025년 4월 신속통합기획 재개발 후보지로 선정됐습니다. 정보몽땅 후보지 현황에서는 구역면적 49,210.82㎡, 용도지역 제1종·제2종 7층 이하로 표시됩니다. 항목확인 내용위치청파동1가 97-35 일대사업 성격신속통합기획 후보축선정2025년 4월 수시선정구역구역면적49,210.82㎡용도지역제1종, 제2종 7층 이하원고 처리확정 재개발·착공 표현 금지후보지는 확정 정비구역이 아닙니다.후보지 선정 이후에도 정비계획 수립, 주민동의, 권리산정기준일, 구역지정, 추진위, 조합설립 등 후속 절차가 필요합니다.정확한 표현은 이렇습니다.청파동1가 97-35 일대는 신속통합기획 후보축입니다. 주변 청파1·2구역과 연계 가능성은 있지만, 정비구역 지정·조합설립·사업시행인가가 완료된 사업처럼 쓰면 안 됩니다.서계통합구역｜서울역 서측 대형 신속통합기획축서계통합구역은 서계동 33번지 일대 대형 재개발축입니다.서울시 자료에서는 서계동 일대를 서울역에서 가장 가까운 주거지이지만, 경부선 지상철도와 경사지 단차로 인해 서울역의 활력이 제대로 닿지 못했던 지역으로 설명합니다. 신속통합기획은 이 지역을 서울역의 활력과 남산 경관을 함께 담는 구릉지형 도심 주거단지로 만드는 데 초점을 두고 있습니다. 2025년 4월 10일에는 서계동 33번지 일대 주택정비형 재개발 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시가 확인됩니다. 이후 2025년 8월에는 추진위원회 예비임원 선거 후보자 등록 공고가 올라왔습니다. 홈페이지 방문 항목확인 내용사업명서계통합구역 주택정비형 재개발사업위치서계동 33번지 일대정비구역 면적약 112,953㎡ 흐름계획 세대수약 2,691세대 흐름정비구역 지정2025년 4월 10일 고시현재 흐름추진위 구성 전후 단계핵심 성격서울역 서측 구릉지형 대형 재개발축보도 기준으로는 최고 39층, 아파트 2,691세대, 임대 588세대 포함, 오피스텔 246실 흐름이 언급됩니다. 다만 이 수치는 보도·계획 기준이므로 확정 분양가나 확정 일반분양 물량처럼 쓰면 안 됩니다. 정확한 표현은 이렇습니다.서계통합구역은 서울역 서측 핵심 대형 신속통합기획 재개발축입니다. 정비구역 지정고시와 추진위 구성 흐름은 확인되지만, 착공·분양·입주 단계처럼 쓰면 안 됩니다.서계동116번지｜대형 재개발이 아니라 가로주택정비축입니다서계동116번지 일대도 따로 봐야 합니다.이 사업은 서계통합구역과 같은 대형 재개발이 아닙니다.가로주택정비사업입니다.정보몽땅 기준으로 서계동116번지 가로주택정비사업은 조합설립인가일이 2021년 6월 25일로 확인됩니다. 항목확인 내용사업명서계동116번지 가로주택정비사업위치서계동 116번지 일대사업 성격가로주택정비사업조합설립인가2021년 6월 25일원고 해석서계통합구역과 분리해야 하는 소규모정비축일부 설계·업계 자료에서는 세대수 수치가 239세대 또는 447세대 등으로 다르게 보일 수 있습니다. 따라서 세대수는 단정하지 않고, 조합설립인가가 확인되는 가로주택정비축으로 처리하는 것이 안전합니다. 정확한 표현은 이렇습니다.서계동116번지 일대는 가로주택정비축입니다. 서계통합구역 같은 대형 신속통합기획 재개발과 같은 가격 논리로 보면 안 되고, 소규모정비사업으로 분리해야 합니다.청파동·서계동은 최소 12개 축으로 봐야 합니다청파동·서계동은 최소 12개 축으로 나눠야 합니다.구분대표 대상해석1축. 청파1구역청파동2가 11-1 일대조합설립인가·시공사 선정 흐름2축. 청파2구역청파동1가 89-18 일대1,905세대 대형 신통기획 재개발축3축. 청파동1가46서울역세권 장기전세주택741세대, 공공임대·장기전세 포함4축. 청파동1가 97-35신속통합기획 후보지숙대입구역 인근 후보축5축. 서계통합구역서계동 33 일대서울역 서측 대형 재개발축6축. 서계동116번지가로주택정비사업소규모정비축7축. 청파동1가 저층주거축청파블루빌, 명신빌라 등청파2·역세권 장기전세 기대8축. 청파동2가 저층주거축동진주택, 더베스트청파 등청파1·숙대입구 생활권9축. 청파동3가 소형주거축카이벨로체, 한울케렌시아 등숙명여대·효창공원 인접10축. 서계동 저층주거축청운빌라, 미도A, 246-38번지 등서계통합구역·서울역 서측11축. 숙명여대·숙대입구 생활권숙명여대, 숙대입구역대학가·원룸·임대수요12축. 서울역 서측 보행축서울역, 청파로, 경부선 철도철도 단절·경사지·보행환경 개선이 12개 축을 나눠야 이번 편이 정확해집니다.청파1구역과 청파2구역은 같은 청파 재개발이지만 위치와 단계가 다릅니다.청파동1가46은 장기전세주택 포함 도시정비형 재개발입니다.서계통합구역과 서계동116번지는 같은 서계동 안에 있지만 사업 규모와 방식이 다릅니다.청파동3가 소형주거와 서계동 저층주거도 가격 논리가 다릅니다.가격층 구조｜청파동·서계동은 한 시장이 아닙니다청파동·서계동 가격은 하나의 평균으로 설명되지 않습니다.청파동1가에는 청파2구역, 청파동1가46 장기전세주택, 청파동1가 97-35 후보축이 있습니다.청파동2가에는 청파1구역이 있습니다.청파동3가에는 숙명여대·효창공원 인접 소형주거가 있습니다.서계동에는 서계통합구역과 서계동116번지 가로주택정비가 있습니다.가격층대표 대상가격 논리1층. 대형 신통기획 재개발축청파2구역, 서계통합구역서울역 서측 대형 변화 기대2층. 기존 조합 재개발축청파1구역조합설립인가, 사업시행인가 전후 확인3층. 장기전세 도시정비형축청파동1가46공공임대·장기전세 포함4층. 후보지 기대축청파동1가 97-35신통기획 후보지, 확정사업 아님5층. 소규모정비축서계동116번지가로주택정비사업6층. 청파동1가 고가 빌라축청파블루빌, 명신빌라 등10억~11억대 상단7층. 청파동2가 고가 빌라축동진주택 등10억~13억대 거래8층. 청파동3가 소형주거축한울케렌시아, 카이벨로체 등4억~6억대 소형 임대형9층. 서계동 저층주거축청운빌라, 미도A, 246-38번지 등5억~10억대 저층주거10층. 숙대입구 임대축숙명여대 인근 원룸·빌라학생·직장인·1~2인 수요이 표가 이번 편의 핵심입니다.청파동2가 동진주택과 청파동3가 한울케렌시아는 같은 시장이 아닙니다.서계통합구역과 서계동116번지는 같은 사업이 아닙니다.청파2구역과 청파동1가46도 사업 성격이 다릅니다.정확한 표현은 이렇습니다.청파동·서계동은 행정동으로는 하나의 생활권처럼 보이지만, 실제 시장은 대형 재개발, 장기전세 도시정비형, 가로주택정비, 고가 저층주거, 대학가 소형주거가 겹친 구조입니다.교통｜서울역·숙대입구역·효창공원앞역을 나눠야 합니다청파동·서계동은 교통을 단순히 “서울역 근처”로 쓰면 안 됩니다.서울역이 있습니다.숙대입구역이 있습니다.효창공원앞역이 있습니다.남영역도 일부 생활권에 들어옵니다.청파로와 만리재로, 경부선 철도 단절도 함께 봐야 합니다.교통축연결 생활권해석서울역서계동·청파동1가 동측광역교통, 철도 단절·보행동선 확인숙대입구역청파동2가·청파동3가·청파동1가 일부대학가·청파로 생활권효창공원앞역청파동3가·효창동 경계6호선·경의중앙선 보조축남영역청파동 남측·갈월동 연계1호선 보조축청파로청파동·서계동 중심 도로버스·생활상권·도로소음경부선 철도서울역 동서 단절보행·차량 접근성 리스크만리재로서계동·공덕 연결공덕·서울역 서측 연결교통에서 중요한 것은 역 이름이 아닙니다.실제로 걸어야 합니다.경사를 봐야 합니다.계단을 봐야 합니다.철도 단절을 봐야 합니다.청파로 횡단과 버스 접근을 봐야 합니다.정확한 표현은 이렇습니다.청파동·서계동은 서울역·숙대입구역·효창공원앞역 접근성을 함께 봐야 합니다. 다만 실제 교통가치는 법정동별 도보거리, 경사, 계단, 청파로 횡단, 철도 단절, 버스연계에 따라 크게 달라집니다.숙명여대 생활권｜장점이지만 임대수익을 단정하면 안 됩니다청파동은 숙명여대 생활권입니다.숙명여대 학생 수요가 있습니다.청파로 생활상권이 있습니다.숙대입구역과 남영역을 이용하는 직장인 수요도 있습니다.원룸·빌라·소형주거 임대수요가 있습니다.하지만 대학이 있다고 해서 모든 소형주거 임대수익이 안정적인 것은 아닙니다.공실을 봐야 합니다.월세를 봐야 합니다.관리비를 봐야 합니다.방 크기와 채광을 봐야 합니다.주차와 경사를 갈월동 누수 사이트 봐야 합니다.실제 숙명여대 정문·후문·역까지의 동선을 확인해야 합니다.정확한 표현은 이렇습니다.숙명여대 생활권은 청파동의 중요한 장점입니다. 다만 대학가라는 이유만으로 모든 원룸·빌라·도시형생활주택의 임대수익이 안정적이라고 단정하면 안 됩니다. 공실, 월세, 관리비, 방 크기, 주차, 실제 통학동선을 함께 확인해야 합니다.서울역 서측 구릉지｜입지 장점과 현장 리스크가 함께 있습니다청파동·서계동은 서울역 서측입니다.입지 자체는 강합니다.서울역이 가깝습니다.용산과 중구, 공덕, 숙대입구 생활권이 모두 연결됩니다.향후 서울역 북부역세권, 서울역 일대 보행개선, 주변 신속통합기획과 연계될 수 있습니다.하지만 현장 리스크도 분명합니다.구릉지가 있습니다.계단이 있습니다.좁은 골목이 있습니다.철도 단절이 있습니다.차량 접근이 어려운 곳이 있습니다.주차가 부족한 곳도 많습니다.서울시 신속통합기획 자료에서도 서계동 33 일대는 경부선 지상철도와 경사지 단차로 인해 서울역의 활력이 대상지로 미치지 못했고, 청파2구역은 최대 60m 단차가 있는 구릉지형 주거지로 설명됩니다. 요소장점확인할 점서울역 접근성광역교통·업무·상권실제 도보동선, 철도 단절숙대입구 생활권대학가·임대수요공실·월세·경사청파로버스·생활상권도로소음·횡단구릉지조망·입지 특색경사·계단·노약자 보행저층주거대지지분·정비 기대도로폭·주차·신축빌라신속통합기획미래 변화 기대구역별 단계 차이정확한 표현은 이렇습니다.서울역 서측이라는 입지 장점은 분명하지만, 청파동·서계동의 실제 주거가치는 경사, 계단, 철도 단절, 도로폭, 주차, 정비구역 편입 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.상권분석｜숙대입구 상권과 서울역 서측 생활상권을 나눠야 합니다청파동·서계동 상권은 하나가 아닙니다.숙대입구역 대학상권이 있습니다.청파로 생활상권이 있습니다.서계동 서울역 서측 생활상권이 있습니다.효창공원앞역·공덕 연계상권도 일부 작용합니다.상권축주요 성격해석숙대입구역 상권대학·음식·카페·원룸청파동2·3가 소형 임대수요청파로 상권버스·생활서비스·음식점청파동1·2가 생활축서계동 생활상권서울역 서측·저층주거서계통합구역 전후 변화 확인효창공원 연계상권청파동3가·효창동 경계공원·학교·생활상권서울역 상권광역교통·업무·호텔서계동·청파동1가에 영향공덕 연계상권만리재로·공덕 방향서계동 북서측 보조축정확한 표현은 이렇습니다.청파동·서계동 상권은 숙대입구역 대학상권, 청파로 생활상권, 서울역 서측 생활상권, 효창공원·공덕 연계상권을 나눠서 봐야 합니다. 대학가 수요와 서울역 수요를 같은 임대시장으로 보면 안 됩니다.유동인구｜대학가·서울역·저층주거 수요가 섞입니다청파동·서계동 유동인구는 시간대별로 다릅니다.숙명여대 학생 수요가 있습니다.서울역 출퇴근·광역교통 수요가 있습니다.청파로 생활상권 수요가 있습니다.저층주거 거주민 수요가 있습니다.정비사업 현장과 공사기간에 따른 변화도 생길 수 있습니다.시간대유동인구 해석평일 오전서울역·숙대입구역 출근, 학생 등교, 버스 이동평일 낮대학가 상권, 청파로 생활서비스, 서울역 업무수요평일 저녁귀가, 음식점, 카페, 원룸·빌라 생활수요주말 낮숙대입구·효창공원·서울역 주변 이동수요주말 저녁대학가·서울역 상권 일부 연계야간골목 조명, 경사지 보행, 주차, 원룸가 분위기 확인 필요비 온 직후경사지 배수, 계단 미끄럼, 저층주거 상태 확인 필요정확한 표현은 이렇습니다.청파동·서계동 유동인구는 숙명여대 생활수요, 서울역 광역수요, 청파로 생활상권, 저층주거 거주민 수요가 함께 움직입니다. 상권에는 장점이지만, 주거지에서는 야간 보행안전·주차·경사도 함께 확인해야 합니다.소득수준｜직접 단정하지 말고 교차해석해야 합니다청파동·서계동의 소득수준은 직접 단정하면 안 됩니다.청파동1가에는 10억~11억대 빌라 상단 거래가 있습니다.청파동2가에는 13억 원 저층주거 거래가 있습니다.청파동3가는 4억~8억대 소형·중형 저층주거가 섞입니다.서계동도 5억~10억대 저층주거 거래가 확인됩니다.여기에 청파1·2구역, 서계통합구역, 장기전세주택, 가로주택정비 기대가 함께 들어갑니다.따라서 “청파동은 고소득 동네다” 또는 “서계동은 낙후 저층주거지다”처럼 단정하면 위험합니다.교차검토 항목해석청파동2가 고가 빌라청파1구역·숙대입구·정비 기대 가능성청파동1가 빌라 가격청파2·역세권 장기전세 주변 저층주거청파동3가 소형주거대학가·소형 임대수요서계동 거래서계통합구역·서울역 서측 저층주거정비사업 단계미래 신축 기대와 불확실성전세가·월세실거주·임대 지불능력숙대입구 상권대학가 소비·임대수요서울역 접근성광역교통·업무수요 기대정확한 표현은 이렇습니다.청파동·서계동의 소득수준은 직접 단정하기보다 저층주거 가격, 정비사업 단계, 전세가, 월세, 숙대입구 상권, 서울역 접근성을 함께 놓고 추정적으로 해석해야 합니다.학군분석｜가장 조심해야 하는 부분입니다청파동·서계동은 학교 접근성이 실거주 판단에 영향을 줄 수 있습니다.하지만 학군은 반드시 조심해야 합니다.“좋은 학군”“명문학군”“이 단지는 무조건 어느 학교 배정”이런 표현은 쓰면 안 됩니다.청파동·서계동은 경사, 계단, 철도, 청파로, 숙명여대, 효창공원, 저층주거가 섞여 있습니다. 실제 통학동선은 단지별로 확인해야 합니다.구분조사 기준원고 표현초등학교단지별 통학구역배정 단정 금지중학교교육지원청 학교군무조건 배정 표현 금지고등학교접근성·학교알리미 공시학교 평가식 표현 금지숙명여대 인접성대학 생활권·상권학군과 분리통학안전경사, 계단, 큰 도로, 철도 주변현장 확인 필요정확한 표현은 이렇습니다.청파동·서계동은 학교 접근성이 실거주 판단에 영향을 줄 수 있지만, 초등 통학구역과 중학교 학교군은 단지별 주소에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 교육지원청 기준, 학구도안내서비스, 학교알리미 공시정보, 실제 통학동선을 함께 확인해야 합니다.청파동·서계동에서 쓰면 안 되는 표현위험한 표현정확한 표현청파동·서계동은 전부 서울역 역세권이다서울역·숙대입구·효창공원앞역 접근성이 법정동별로 다릅니다청파1구역은 곧 입주한다조합설립인가·시공사 선정 흐름이며 사업시행·관리처분·이주·착공은 후속 절차입니다청파2구역은 착공 단계다정비구역 지정·조합설립인가 흐름이며 사업시행인가 전후 확인이 필요합니다청파동1가46은 일반 민간분양 단지다공공임대·장기전세주택 포함 도시정비형 재개발축입니다청파동1가 97-35는 확정 재개발이다신속통합기획 후보축입니다서계통합구역은 곧 입주한다정비구역 지정·추진위 구성 흐름이며 후속 절차 확인이 필요합니다서계동116번지는 서계통합구역과 같은 사업이다가로주택정비사업으로 별도 소규모정비축입니다숙명여대가 https://monsclean.com/63 있으니 임대수익이 무조건 좋다공실·월세·관리비·방 크기·경사를 확인해야 합니다서울역과 가까우면 전부 교통이 좋다철도 단절, 경사, 청파로 횡단, 버스연계가 중요합니다청파동 평균가가 대표가격이다대형 재개발, 장기전세, 빌라, 원룸, 서계동 저층주거가 섞입니다학군이 좋다고 단정한다단지별 통학구역·학교군 확인이 필요합니다사업체 통계가 주민 직업군이다소재 사업체 종사자 구조로 해석해야 합니다이 표가 이번 글의 안전장치입니다.청파동·서계동은 장점이 많은 생활권입니다.하지만 장점만 쓰면 홍보글처럼 보입니다.정밀분석에서는 구조와 리스크를 함께 써야 합니다.현장답사 체크리스트청파동·서계동은 현장답사가 매우 중요합니다.지도상으로는 서울역·숙대입구역·효창공원앞역이 가까워 보여도, 실제 체감은 경사, 계단, 철도 단절, 골목폭, 주차, 청파로 횡단, 야간 보행환경에 따라 완전히 달라집니다.점검 대상현장에서 봐야 할 내용청파1구역청파동2가 11-1 일대, 구역 경계, 조합 안내, 시공사 홍보, 도로폭청파2구역청파동1가 89-18 일대, 경사, 노후도, 도로·공원 계획청파동1가46장기전세주택 도시정비형 재개발 대상지, 청파로 접근청파동1가 97-35후보지 경계, 숙대입구역 접근, 경사·계단서계통합구역서계동 33 일대, 서울역 서측 보행축, 철도 단절서계동116번지가로주택정비 현장, 도로폭, 구역 규모청파동1가 빌라청파블루빌, 한마음빌라트, 명신빌라 등 가격 상단축청파동2가 빌라동진주택, 더베스트청파, 소형 임대형 상품청파동3가 빌라한울케렌시아, 카이벨로체, 숙대 인접 소형상품서계동 빌라청운빌라, 미도A, 246-38번지 등 저층주거숙대입구역출입구 위치, 청파로 횡단, 대학가 상권서울역서계동·청파동1가 접근, 철도 단절, 보행교·버스효창공원앞역청파동3가·효창동 연계 동선청파로차량소음, 버스 접근성, 횡단보도 위치만리재로서계동·공덕 연결성숙명여대학생 동선, 원룸·빌라 임대수요야간골목 조명, 원룸가 분위기, 주차, 보행안전비 온 직후경사지 배수, 계단 미끄럼, 저층주거 누수 가능성눈 온 직후경사로·계단·차량 진입 체감청파동·서계동은 주말 낮 한 번으로 판단하면 부족합니다.평일 출근시간, 평일 저녁, 야간, 비 온 직후, 눈 온 직후를 나눠 봐야 합니다.특히 이번 편은 서울역 서측 구릉지, 숙대입구 대학가 수요, 대형 정비사업 구역 경계, 철도 단절이 가격과 실거주 만족도를 크게 가르는 편입니다.청파동·서계동이 맞는 수요자와 신중해야 할 수요자구분판단 기준적합할 수 있는 수요자서울역 서측 정비사업을 장기적으로 보는 수요자적합할 수 있는 수요자청파1·2구역과 서계통합구역의 단계 차이를 이해하는 수요자적합할 수 있는 수요자숙대입구 대학가 임대수요와 저층주거 상품성을 함께 볼 수 있는 수요자적합할 수 있는 수요자장기전세주택 포함 도시정비형 재개발을 민간 재개발과 구분할 수 있는 수요자적합할 수 있는 수요자서계동116번지 같은 소규모정비축을 대형 재개발과 분리해서 보는 수요자신중해야 할 수요자청파동·서계동을 전부 서울역 역세권으로만 보는 수요자신중해야 할 수요자청파2구역을 곧 착공·입주할 사업으로 보는 수요자신중해야 할 수요자서계통합구역과 서계동116번지를 같은 사업으로 보는 수요자신중해야 할 수요자경사·계단·주차·철도 단절을 확인하지 않는 수요자신중해야 할 수요자숙명여대 수요만 보고 임대수익을 단정하는 수요자신중해야 할 수요자학군과 통학동선을 단지별로 확인하지 않는 수요자청파동·서계동은 구조를 알고 보면 강한 생활권입니다.하지만 구조를 모르고 보면 위험합니다.서울역만 보면 경사와 철도 단절을 놓칩니다.숙명여대만 보면 대형 정비사업축을 놓칩니다.청파2구역만 보면 서계통합구역과 청파동1가46 장기전세축을 놓칩니다.서계통합구역만 보면 서계동116번지 가로주택정비와 저층주거 시장을 놓칩니다.행정동 평균만 보면 가격층이 완전히 섞입니다.최종 결론｜청파동·서계동은 서울역 서측 구릉지와 재개발축을 법정동별로 읽어야 합니다청파동·서계동은 용산구 3편으로 매우 중요한 생활권입니다.청파동1가는 청파2구역, 청파동1가46 장기전세주택, 청파동1가 97-35 후보축을 함께 봐야 합니다.청파동2가는 청파1구역과 숙대입구 저층주거축을 봐야 합니다.청파동3가는 숙명여대·효창공원 인접 소형주거와 빌라 시장을 봐야 합니다.서계동은 서계통합구역과 서계동116번지 가로주택정비, 서울역 서측 보행축을 봐야 합니다.이 글의 결론은 단순합니다.청파1구역은 청파동2가 핵심 재개발축입니다.청파2구역은 청파동1가 대형 신속통합기획 재개발축입니다.청파동1가46은 장기전세주택 포함 도시정비형 재개발입니다.청파동1가 97-35는 후보축으로 봐야 합니다.서계통합구역은 서울역 서측 대형 재개발축입니다.서계동116번지는 대형 재개발이 아니라 가로주택정비축입니다.숙명여대 임대수요와 서울역 접근성은 장점이지만 경사·주차·철도 단절을 확인해야 합니다.청파동·서계동은 법정동별로 따로 읽어야 합니다.청파동·서계동은 서울역 서측의 구릉지형 저층주거와 대형 정비사업, 대학가 임대수요가 함께 움직이는 생활권입니다.정밀하게 보면 구조가 보이고,대충 보면 행정동 평균에 속을 수 있는 생활권이 바로 청파동·서계동입니다.​청파1·2구역, 청파동1가46, 서계동33·116번지를 법정동별로 읽어야 합니다​※ 이 글은 2026년 5월 기준에 가장 가까운 실거래 흐름, 2026년 6~7월 정비사업 단계, 청파1구역, 청파2구역, 청파동1가46 장기전세주택, 청파동1가 97-35 신속통합기획 후보축, 서계통합구역, 서계동116번지 가로주택정비사업, 청파동 행정동 인구·세대 구조, 사업체·산업분포, 숙명여대 생활권, 서울역 서측 보행환경, 경사지·철도 단절, 학군, 현장 동선을 교차검토한 정밀분석입니다.재개발·도시정비형 재개발·신속통합기획·장기전세주택·가로주택정비사업은 정비구역 지정, 추진위원회, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주·철거, 착공, 공사비, 분담금, 권리산정기준일, 건축허가 제한, 주민동의, 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.실거래가와 시세는 면적, 층, 향, 동 위치, 거래시점, 경사, 도로폭, 대지지분, 신축 여부, 정비구역 편입 여부, 역 접근성에 따라 차이가 큽니다. 계약·투자 판단 전에는 반드시 최신 실거래, 시세, 정비사업 단계, 공식 분양가 여부, 통학구역, 경사·계단·철도 단절·청파로 횡단·주차·야간 보행환경을 다시 확인해야 합니다.​용산구 남영동 통합편 정밀분석 남영2구역 숙대입구역세권 동자동 개발축 서울역·남영역·숙대입구역의 결이...​